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10年后,房子会不会进入“大白菜”时代?经济学

把时光拉回到20年前,当时很多县城一套房子只需要3-5万元,现在经济发达一些县城的房子,其单价都接近万元,那些大城市就更不用说了,涨幅达一二十倍的比比皆是。所以,有人就感叹,早知道当时砸锅卖铁也买上两套,说不定就实现财务自由了。

实事求是说,即使有那个眼光,能借足首付款,但房价低的时候,收入也低,除去基本生活开销,基本都没什么钱还月供了。当然,也有网友调侃说,要不你现在买啊,别再过N年又发出同样的感慨。那么,现在还能买吗?

相信大家还记得马云说过的一句话,未来房价如葱,这句话也时刻萦绕在一些购房者的耳旁,毕竟像马云这样成功的商业大佬,说话也不是随便说说。特别是当鹤岗、玉门、乳山等地被报道出现一些几万元一套房时,许多人更是坚信不疑:白菜价房终究会到来,不过是时间问题。

这个时候,大家就比较犹豫了,如果现在咬牙买了房,背负巨额债务,万一到时房子真的不值钱了,岂不悲催?但同时又担心如果不买房,手中的闲钱又有贬值风险,毕竟眼下难找到适合普通老百姓的保值标的。

相信很多人在此时都有些晕,到底买房子,还是存钱,或者放在其他东西上面?房子有没有可能变成大佬口中的“大白菜”呢?如果说普通人看不清楚,不妨来看看有学识的经济学家给出了什么样的说法。

1.货币供应趋于稳定。经济专家黄奇帆前段时间表示,未来10几年M2的供应不可能像以前那样保持高速增长,而是一个稳中趋缓的过程,这是由我们的经济增速决定了的。虽然2020年上半年货币增量达到了12万亿之多,从老百姓的住房贷款增量创2017年来新低可以看出,大多数的钱是流入实体经济,而不是房地产,经济学家任泽平曾直言,除去“猪”的因素,甚至是通缩的。所以,以往助力房价快速上涨的最大货币因素实际上已经削减了。

2.炒房团消失。这些年房价上涨,炒房团功不可没,早期出现的温州炒房团、上海炒房团、北京炒房团等等名声在外,一些售楼处甚至拉起横幅写着“欢迎某某看房团莅临指导”,他们下手也是犹如“风卷残云”,一层一层的买,一栋一栋的买,之所以有如此现象,说明当时大家还觉得有利可图。现在呢,基本上听不到炒房团的声音了,道理很简单,如果真能赚钱,谁愿意割舍呢?及时收手是他们明智的选择。

3.人口总量增长趋缓,老年人占比不断提高。根据社科院的预测,人口负增长可能提前到2027年到来,也就是说,到那时我们的人口总量就要逐年减少了,这里面一个重要原因就是新生儿不断减少。而根据中国发展基金研究会发布的报告还显示,中国将从2022年开始由老龄化社会步入老龄社会,65岁以上老人占总人口14%,很显然,老年人不仅不买房子,而且还会陆续空出房子来,与此同时年轻人购房力量逐步减小。

4.楼市调控始终保持高压态势。从调控频次来讲,2018年450次,2019年620次,2020年上半年304次,即使房地产行业也遭受疫情重创,地方上打擦边球“救市”的政策无一例外被按了回去,比如驻马店、广州、济南、宝鸡和青岛等城市,不是下架就是撤回。之所以如此,其实是国家对待房地产的态度已发生了根本性转变:不再用房地产刺激经济短期发展,楼市出台的各类调控政策均是以“房住不炒”为基本底线,而且根据住建部年初对房地产工作部署的表态看,将长期坚持这一定位。

由此可见,在住房供应、货币供应、住房需求以及政策等四个主要影响房地产发展的决定性因子方面,均发生了“反转”,住房市场趋势越来越清晰,因而,经济学家任泽平用了一句很经典的话概括,房地产“长期看人口,中期看土地、短期看金融”。怎么理解这句话呢?3点简析就很清楚了。

第一点,房子总量增多,不等于所有的房子都不值钱。毫无疑问,年轻人口占比逐渐减少,刚需也呈现一个下降趋势,而房子不停建,住房总量还处在一个上升通道中,正如孙宏斌所说,过去是抢增量,未来就是抢存量,意味着未来的住房需求是偏向于改善的,如果我们的房子属于地段好、品质好、居住舒适度高,这类房子还会很受欢迎的,自然也比其他类的房子更具升值空间。

第二点,土地资源始终是稀缺资源,但不是所有的房子都值钱。耕地红线一直都在,未来也不可能有多少突破,所以,从这个角度,无论是城市土地还是农村土地,都是越来越稀缺,然而,一旦土地盖了房子,如果品质差、地段不好、发展不好城市的房子能拆迁还好,但只能旧改的话,那价值就会大打折扣,一些收缩严重的城市,其房子虽然没有“白菜价”那么夸张,但有价无市的概率还是很大的。

第三点,于购房者而言,不能不买房,也不能随便买房。房价大幅下跌,于整体来说,弊大于利,所以,国家通过调控确保房地产健康平稳发展,实际上是真正的在保护刚需,如果有居住需求,“早买房”这句话还是不过时。而与此同时,国家打击炒房行为是一种长期政策,比如限购、限贷、限售等,房屋的持有成本要比过去大得多,如果城市、地段、房子选错,势必也会付出代价。

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