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租赁市场普遍下行 90后租客占据半壁江山 政府力

2019年,重点监测11城,量价方面,经纪机构住宅租赁成交量较上年同期微降0.9%,除杭州、苏州和无锡外,其余城市均降,整体市场呈下行趋势。7城平米租金同比上涨,11城涨跌幅范围在-4.6%~9.7%,租金价格表现基本平稳。供求方面,8城新增房客比均小于1,新增市场供求仍紧张,一线城市房源尤为抢手。市场热度方面,太原、上海、苏州、天津、成都成交客户平均看房次数下降;北京带看量涨幅超1.2倍,租房紧迫度大幅提升。租赁结构方面,90后租客占据半壁江山,一线城市8成租客的年龄层偏高1~2个年龄段。租赁市场逐渐向一线和部分新一线城市集宏科科技中,未来政府对租赁行业法律法规的不断完善将推动租赁市场潜力的日益增加。

经纪机构成交量变化方面,2019年,重点监测的11城,经纪机构住宅租赁成交量较上年同期微降0.9%。分城市来看,除杭州、苏州和无锡3城增长外,其余城市均有不同程度的下降。其中杭州同比以40.5%的增幅领涨,太原以18.7%的降幅领跌。全年住宅租赁市场普遍呈下行趋势,长三角地区城市市场形势稍好,杭州表现尤其明显。一线城市下降幅度甚小,而中部及西南地区二线主要城市下降幅度较大。

租金方面,2019年,重点监测的11城中,上海平米租金最高,太原最低,各城涨跌幅范围在-4.6%~9.7%,整体租金价格表现基本平稳。同比来看,除太原、武汉、杭州、天津4城平米租金下跌外,其余城市均有不同程度的上涨。其中,苏州同比涨幅最高,为9.7%;太原以4.6%的降幅领跌。分区域来看,苏州、无锡、上海等长三角地区的租金涨幅较高,市场持续上涨;成渝地区重点城市租金涨幅也较明显。

供求方面,2019年,重点监测11城,除武汉、成都、南京外,8城新增房客比均小于1,新增市场供求趋紧。上海、北京新增房客比小于0.3,新增市场明显供不应求。从新增客源量变化来看,相比上年同期,仅杭州1城上涨,且涨幅最高,达到278.2%;武汉、太原、成都等城市降幅超过30%。同时,11城的新增房源量同比均有不同程度的下降。2019年,上海、北京、苏州、杭州、太原、无锡等城市新增房客比小于0.5,城市租赁房源较为抢手。由此可见,一线城市及长三角地区多数主要城市住宅租赁市场形势依然偏好,新增需求明显大于供应。

带看量方面,2019年,重点监测11城,仅北京带看量同比上涨,其余9城市(杭州缺2018年数据)均下降。其中,北京涨幅翻倍,达到116.5%,市场需求度大幅提升。太原、武汉、成都、郑州同比降幅较安全系统大,超过20%,租赁需求下滑明显。综合来看,2019年全国主要城市住宅租赁市场需求呈下行趋势,潜在租房需求降温。

从成交客户平均看房次数来看,2019年,重点监测11城,太原成交前平均看房次数最少,为1.8次;南京最多,平均4.1次。从成交客户平均看房次数变化来看,太原同比降幅最高,达到39.2%;北京平均2.5次,同比增幅最高,为35.3%。除杭州外的10城中,5城平均看房次数下降,按降幅由高到低依次为:太原、上海、苏州、天津、成都。成交客户平均看房次数的下降,一方面说明租房人交易需求迫切度有所提升,市场热度偏高;另一方面也说明经纪人能更好地掌握客户需求,做到有效带看。同时也反映出租赁市场的日益完善,市场逐步向透明化、标准化体系发展。

从成交客户的年龄分布来看,2019年,重点监测11城,25-30岁的租客占比普遍高于其他年龄段,占比约2~3成;其次是20-25岁(北京、上海、太原占比第二的是30-35岁)。综合来看,住宅租赁客户年龄主要集中在20-35岁之间,除北京外占比均超过6成。其中,郑州累计占比最高,达到77.7%;北京则垫底,为58.4%。

由上可见,2019年,90后为全国一线及二线重点城市的主要租房主力,累计占比达40%~60%,占据城市的半壁江山。累计占比8成的租客中,一线城市的年龄层高于其他城市1~2个年龄段,这也是与一线城市高房价相呼应的。

综上所述,我爱我家研究院认为,2019年,虽然多城租赁市场表现下行,但长三角地区的杭州、苏州、无锡等城市租赁成交量实现增长,尤其杭州,增幅更是达到40.5%,长三角地区、成渝地区重点城市租金涨幅也较为明显。2018年成都、杭州、南京租房量均同比增长超5%,西安租房量更是翻了11倍。可见,租房在成为一线城市年轻人新常态后,开始逐渐蔓延至“新一线”城市。另有数据显示,随着租房的人数增加,未来一线和部分新一线城市租房住的人群比例或超40%,中国租赁市场将出现向一线和部分新一线城市集中的趋势。

随着观念的升级和住房租赁政策的完善,“90后”的置业观已经悄然改变,这些年轻人对于租房的接受程度不断增加,“只租不买”或将逐智能摄像头步流行。并且,在消费逐渐升级的背景下,年轻人越来越注重居住品质,政策也鼓励发展规范化的住宅租赁市场,这使得规模化、标准化经营的品牌“长租公寓”日益受到青睐。

目前,参与住房租赁市场的主体的不断增加,除了自然人房东外,还有房地产开发企业、公寓运营机构、租赁市场平台企业等等。供给端的结构越来越多元化,租赁市场表现的问题也日益增多,比如供给与需求的不匹配致使隔断房的产生,假房源、黑中介等问题急需大力监管,长租公寓投资周期长、成本高、盈利难急需运营模式的再优化等,这些还需要政府政策细则的不断规范,从而形成良好的市场竞争局面,使得市场健康发展。

2019年,北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都16城进入2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围。政府通过试点城市不断完善房屋租赁行业法律法规等内容,有利于区域人力资源的合理发展,有利于区域经济的繁荣,也有利于房地产市场的长效机制的建立。随着政府对住房租赁市场发展的大力支持,租赁市场发展潜力将越来越明显。

本报告监测11城包括:北京、上海、天津、杭州、苏州、南京、无锡、武汉、成都、郑州、太原。

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